הזדמנות כלכלית בגיל השלישי: כך תוכלו להנות מהטבת מס על הנכס שלכם (חלק ב')

מבוא 

בישראל הכנסות מדמי שכירות למגורים מתחיבות במס הכנסה. קיימים מספר מסלולי מיסוי שיכול המשכיר לבחור. לכל מסלול יש את ההטבות שלו וכל אחד צריך לבחור את המסלול שיעניק לו את חבות המס המינימלית ולעיתים אף יוכל לקבל פטור מלא באמצעותו. נוסף על כך, קיימים פטורים והטבות ייחודיות לבני הגיל השלישי אליהם נתייחס בהמשך המאמר. רצוי לפני קריאת המאמר לקרוא את חלק א' שפורסם לפני מס' שבועות.

מסלול החיוב לפי המס השולי 

במסלול זה דמי השכירות מתווספים להכנסה החייבת של המשכיר ונכללים במסגרת המס השולי הרגיל של הנישום. המסלול מאפשר ניכוי כל הוצאות ששימשו באופן ישיר כדי להפיק את ההכנסה משכירות, כולל הוצאות פחת, תיקונים, ביטוח ועמלות תיווך.

מדרגות המס על ההכנסה החייבת על דמי שכירות במסלול זה לאנשים מתחת לגיל 60:

הכנסה שנתית	שיעור המס לשנת המס 2024
עד 84,120 ₪	31%
84,121- 120,720  ₪	31%
120,721- 193,800  ₪	31%
193,801- 269,280 ₪	31%
269,281- 560,280  ₪	35%
560,281- 721,560  ₪	47%
721,561 ₪ ומעלה	50%

במרבית המקרים מסלול זה יהיה הכי פחות משתלם אלא אם כן יש לכם הוצאות רבות שניתנות לקיזוז כנגד דמי השכירות.

במסלול זה קיימת הטבה משמעותית לאנשים מעל גיל 60 כאשר מדרגות המס מתחילות ב-10% ולא ב-31% כמו אצל אנשים מתחת לגיל 60. כמובן שההכנסה הזו מצטרפת להכנסות הנוספות שיש כבר למשכיר ולכן לא בטוח שהמשכיר יתחיל במדרגת ה-10% אם כבר יש לו הכנסות נוספות ממקורות אחרים.

מדרגות המס על ההכנסה החייבת על דמי שכירות במסלול זה לאנשים מעל לגיל 60:

הכנסה שנתית	שיעור המס לשנת המס 2024
עד 84,120 ₪	10%
84,121- 120,720 ₪	14%
120,721- 193,800 ₪	20%
193,801- 269,280 ₪	31%
269,281- 560,280 ₪	35%
560,281- 721,560 ₪	47%
721,561 ₪ ומעלה	50%

מסלול הפטור ממס על דמי שכירות 

בעלי נכסים למגורים בישראל עשויים ליהנות מפטור חלקי או מלא ממס הכנסה על דמי שכירות, בכפוף לתקרת הכנסה שמתעדכנת מדי שנה. נכון ל-2024, תקרת הפטור עומדת על כ-5,471 ש"ח לחודש. כאשר דמי השכירות עולים על תקרה זו, מתבצע חישוב הדרגתי שבו חלק מההכנסה עשוי להתחייב במס. מתחת לסכום של 5,471 ₪ כל ההכנסה מדמי השכירות פטורה.

אם ההכנסה עולה משמעותית מעל תקרת הפטור, ניתן לבחור במסלולים אחרים.

מסלול מס מופחת בשיעור של 10% (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה) 

בעלי נכסים המעוניינים להימנע מהתחשבנות מסובכת עם רשות המיסים יכולים לבחור במסלול זה, הכולל תשלום מס קבוע בשיעור של 10% מס סופי מההכנסה החודשית משכירות. מסלול זה מתאים בעיקר למי שהכנסתו משכירות עולה באופן משמעותי על תקרת הפטור. במסלול זה לא ניתן לנכות/להפחית הוצאות תחזוקה, פחת או הוצאות אחרות הקשורות לנכס כנגד דמי השכירות אך ניתן לשלב מסלול זה יחד עם מסלול ההטבות של סעיף 122(ו') שיפורט בהמשך. וזאת הטבה משמעותית מאוד.

תיאור ההטבה המשולבת במסלול של 10%

סעיף 122(ו') מאפשר למי שיש לו דירת מגורים יחידה שהוא משכיר אותה, ובמקביל משלם דמי שכירות לדירה אחרת בישראל או משלם עבור מגורים שלו או של בן זוגו המתגורר איתו בבית אבות או בית חולים גריאטרי או בדיור מוגן, לנכות את דמי השכירות המוטבים מהכנסות השכירות שהוא מקבל מהדירה המושכרת. הניכוי מוגבל לסכום של עד 90,000 ₪ בשנה, וההטבה חלה על הכנסות שכירות המתקבלות מתחילת שנת 2023 ואילך. על ההפרש בין דמי השכירות שיקבל המשכיר על השכרת דירתו היחידה לבין ההוצאות ששילם עבור מגורים בדירה אחרת או בבית אבות ישולם מס בגובה 10% בלבד.

דוגמאות להמחשה

דוגמא 1

נתונים:

• הכנסה מדמי שכירות מהדירה המושכרת  150,000 ₪ לשנה.

• דמי מגורים בבית אבות  100,000 ₪ לשנה.

• הגבלת הניכוי  עד 90,000 ₪ לשנה.

חישוב:

• הכנסה חייבת למס לפני ניכוי: 150,000 ₪.

• ניכוי דמי מגורים בבית אבות: 90,000 ₪ (עד לתקרה).

• הכנסה חייבת למס אחרי ניכוי: 60,000 ₪.

• מס בשיעור 10% על ההכנסה החייבת: 6,000 ₪. סך הכל חבות המס 600 ש"ח.

בדוגמה זו, הניכוי מוגבל ל-90,000 ₪, ולכן 10,000 ₪ מדמי המגורים בבית האבות לא ניתן לנכות מההכנסה מדמי השכירות.

דוגמא 2

נתונים:

• הכנסה מדמי שכירות מהדירה המושכרת: 80,000 ₪ לשנה.

• דמי שכירות לדירה אחרת: 60,000 ₪ לשנה.

• הגבלת הניכוי: עד 90,000 ₪ לשנה.

חישוב:

• הכנסה חייבת למס לפני ניכוי: 80,000 ₪.

• ניכוי דמי שכירות לדירה אחרת: 60,000 ₪.

• הכנסה חייבת למס אחרי ניכוי: 20,000 ₪.

• מס בשיעור 10% על ההכנסה החייבת: 2,000 ₪. סך הכל חבות המס: 200 שקל.

בדוגמה זו, הניכוי הוא מלא ולא מגיע לתקרה של 90,000 ₪.

התייחסות למעבר לבית אבות

מעבר לבית אבות יכול להיות חלק מהתנאים לקבלת ההטבה בסעיף 122(ו'). אם אדם בוחר לעבור לבית אבות ומשכיר את דירתו, הוא יכול לנכות את דמי המגורים בבית האבות מהכנסות השכירות שהוא מקבל מהדירה המושכרת החל משנת 2023. זו הטבה משמעותית שיכולה לסייע להקל על הנטל הכלכלי של אלו שבוחרים לעבור לבית אבות ולהשכיר את דירתם היחידה.

לסיכום

כדאי לבחון היטב מהו המסלול המשתלם עבורכם ביותר שיחסוך לכם הכי הרבה כסף. רצוי להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך כדי לוודא האם אתם חייבם בדיווח על הכנסה זו או לא. אם אתם אכן נדרשים לדווח על הכנסות משכירות לרשות המיסים אז בדקו היטב מה המסלול המיטבי עבורכם.

הטבות מס בגיל השלישי על הכנסות מהשכרת דירת מגורים